小产权房、安置房与三产房有啥区别？99%的人傻傻分不清

随着城镇化建设的推进，南宁的三产用地变得炽手可热，在三产用地上开发的房地产项目也因销售价格比正常商品房价格低而受到南宁购房者的关注。那么什么是“三产房”？它和拆迁安置房、商品房有什么区别？

什么是三产用地？

三产用地是政府为了解决城市内及周围农民的土地被征用后就业及生活问题，而留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地。

“三产用地”位于城市规划区域内，但它的性质是集体所有土地，不能直接用于房地产开发。“三产用地”可以通过出租或合建开发等方式获取收益，该类土地上的建筑物不能办理商品房产权证，且出租期限受法律限制不能超过20年。

三产房、拆迁安置房、小产权房有什么区别？

如何辨别三产房与回迁安置房？

安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。

安置房，因土地性质不同而分为三种类型：

1，国有出让土地性质的拆迁安置房（统称全产权房屋），全产权房屋取得房产证后可上市交易；

2，国有划拨土地性质的拆迁安置房（统称有限产权房屋），有限产权房在补缴土地出让款后才可上市交易；

3，集体土地性质的拆迁安置房，不能直接上市交易。

集体土地上的拆迁安置房想要上市交易，需通过转变土地性质实现：

经农村集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意后，可申请将拨用集体土地按规定程序转变为国有划拨土地；

而国有划拨土地转变为国有出让土地的，经批准后按规定补办出让手续并补缴土地出让价款，在两次转变后，在集体土地上建设的拆迁安置房才具备上市交易的条件。

所以，“农村住宅回建房”、“三产房”冒名“安置房”的原因，根源在于二者的土地类型都是集体土地、而“回建房”与“安置房”容易混淆，冒用“安置房”更容易取得购房者信任。

“小产权房”与“三产用地”的区别

一、从概念来看，小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

“三产用地”，是政府为了解决城市内及周围农民的土地被征用后就业及生活问题，而留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地。“三产用地”虽然位于城市规划区域内，但它的性质是集体所有土地，不能进入土地市场，不能直接用于房地产开发。“三产用地”可以通过出租或合建开发等方式获取收益，所以该类土地上的建筑物是不能办理商品房产权证。(它与商品房的差异在于一个能办商品房产权证，另一个不能办理商品房产权证。但是三产用地不可买卖，不过可按照自己的意愿转让租赁权。)

二、从法律上来讲，第三产业留用地是合法的，而小产权房是非法的且无房产证。第三产

业留用地项目经过国土局备案通过，属合法开发，受到法律保护，具有“国有土地证”、“规划许可证”、“房产证”大三证。

三、从土地性质来区别，小产权房用地属于集体土地，批建手续只停留在乡镇或者村一级。而“三产用地”是国有土地审批手续上升到市国土的层级。

四、第三产业留用地的房子主要用于发展第三产业，所以不能分割转让;同时第三产业留用地项目符合规划，不会拆迁。小产权房属于非法开发，完全不受法律保护，国家可随时征地拆迁。

“三产房”能不能买？

1、买“三产房”享受的权利和商品房有哪些差别？

购买“三产房”仅享有房屋使用权无产权；商品房因土地产权清晰，手续齐全，购房者享有完全产权，可以凭借《购房合同》或《不动产证》享有落户、读书等，取得《不动产证》后可自由上市交易，而三产房不得。

2、三产房拆迁能否获得补偿？

尽管有些三产项目在《合作建房合同》上约定拆迁赔偿细则，但《合作建房合同》为投资商与购房者双方的约定，与土地提供方（村委）没有产生直接权利义务关系。

从权利义务关系上梳理，如遇到拆迁赔偿的情况，全体村民作为土地的集体所有者，并没有义务将土地的赔偿款分给购房者。

3、三产房可以通过补缴土地出让金可上市交易？

没有查阅到相关政策文件。

目前南宁市场上有哪些在售三产项目？

“三产用地”都有哪些开发类型和模式？

由相关部门规划审批通过的农村集体自留或国有划拨的第三产业用地（商业服务用地），可以用于商业、服务业等性质的经营，这些性质的项目通过正规程序，征得相关部门同意之后，可以开展相关建设。

但由于村集体在三产安置用地的利用上普遍缺乏经验，加之村集体缺乏资金，各村开发三产安置用地普遍采用与有经济实力的公司联合搞房地产开发这一简单的模式，即村集体提供三产安置用地，房开公司出资建设，进行房产开发，然后按一定比例分成。

联合开发有它的必然性和无奈性，也有一定的积极意义。由于村集体缺乏资金，而房开公司有项目开发的资质及相应的开发资金，两者合作本该是一种双赢的局面。但由于各方面的政策不到位，加之村集体对房地产市场前景缺乏科学预测，导致村集体和房开公司在利润分配上存在不公，形成了村集体小赢，房开公司大赢的局面，从而在无形中造成了村集体资产的流失，同时由于开发商缺乏综合的风险评估，认为通过简单的向市场进行招商的形式变相进行销售房产的行为，省时省力，资金回笼快，但其实隐藏着极大的合同无效的风险。

目前三产用地常见的开发类型主要有三种，一种是综合商业楼，产品多是办公写字楼、商业广场，第二种是大型农贸市场或建材市场，还有一种是住宅 商业的组合。

而房企通过与村集体开发三产用地后的获利主要途径有三种：第一种是以合作建房方式代替实际销售；第二种是二次整体转租；第三种是自持。

出售的方式回笼资金最快，我们经常看到有些三产地项目建设没出地面都开始火热预售了，但由于土地性质的原因，不能入市，也无法取得预售许可证，所以三产地住宅在市场上不会明着销售，通常都以招商的名义，普遍采用合作建房的变相销售模式，三产用地合作建房模式看似有效，但实则被认定无效：依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，三产用地合作建房模式形成的是房屋买卖合同关系。