贵阳楼市，至暗时刻了吗？

有朋友忧心仲仲的问我：现在各大楼盘都在价格战，感觉市场非常低迷，是不是贵阳楼市的至暗时刻到了？

我有点诧异他作为一个老司机，怎么也会如此提问？

现在到底是不是至暗时刻？大家纷纷对本地楼市感到恐惧、担忧。但每个人接受到的信息都有限，或者说每个人更相信自己希望去相信的，真相和事实往往被忽略。

所以，今天来探讨一下贵阳楼市到底到没到至暗时刻？

先看看楼市数据吧，最新的报告：2019年9月，贵阳商品房供销均衡，均价11607元/㎡，价格稳中微降。

商品房新增供应61万方，环比上升7%。

成交61万方，环比下降3%。

商品住宅新增供应44万方，环比下滑2%。

成交48万方，环比下滑4%。

建面均价11080元/㎡，环比下滑6%。

库存477万方，去化周期10个月。

注：以上数据来源于铭腾机构

看到这组数据，我还真的没发现贵阳楼市老火成什么样子了。楼市是不是在下行？某种程度上当然是，这不可否认。但还远未到什么至暗时刻吧，有朋友看到某些远郊项目直降几千元，就慌了神。但我想说的是，这一类项目并没有什么代表性，原本它就是在溢价销售，透支了未来 N年的潜力。

注：详情参见这篇《别让高房价毁了花溪》

纵向对比分析分析

上面一个月的数据，对于普通群众来说还没啥说服力。那我们就再通过一组对比数据，来看看贵阳楼市的2019年到底是个什么年份？

为了统一对比时间，我选择了从2015年到2019年的1-8月份数据来做逐年对比，一目了然的看个清楚。

注：数据来源于贵阳统计局网站

首先是历年房屋施工面积。从房屋施工面积来看，2019年不仅不差，反而是五年当中最多的一年。很是欣欣向荣嘛，居然比超级大盘时代施工面积还要大。

接下来落实到住宅施工面积。从住宅施工面积来看，2019年的住宅施工面积也是五年来的最高，甚至比2015年的超级大盘时代还要高。也就是说这两年开的项目确实多，开发量确实很大。

然后是住宅竣工面积。从住宅竣工面积来看2016年的竣工面积是最高的。这个可以理解。因为超级大盘时代，花果园与未来方舟在2013年左右的销售量达到高峰，2016年正好就是是一个集中的交付期，所以竣工面积才会这么大。2019年的住宅竣工面积100万平米左右，是近五年的第二位。那2020年到2022年，会不会还有一波超级大的房屋交付期呢？我们可以从下面的销售面积来判断一下。

从这张住宅销售面积图表上可以看出，2018年的住宅销售面积是最高的。这个是真实情况，去年的贵阳房价上涨带动大量销售让很多人都嗨了一把，甚至还催生了不少自媒体诞生想分一杯羹。我从2016年起开始观察贵阳楼市，其实同周期数据来看2019年的住宅销售面积仅比贵阳楼市起飞初期的2017年少了大概20万平米左右，比2015年和2016年还高了二三十万平米的销售面积。

从这个数据可以得出结论，销售下行的说法主要是相对于2018年。但2018年在贵阳楼市绝对是十年来的一个超级大年，要年年都是2018年那种玩法，贵阳还不得起飞了啊。

对比2015、2016和2017年，2019年的贵阳楼市的新房成交量并不差，而且还要考虑这是在房价已经大幅度上涨基础上的成交量。

从这张图上面还可以推理出，在2020年到2021年贵阳市的竣工交付面积会迎来一个新高峰。不过按现在开发商的建筑质量，也可能是一个维权新高峰哟。

这张图就有意思了，五年来的住宅销售额一目了然。没想到的是，今年不仅不差，而且还是最好的一年（说好的至暗时刻呢？）。今年1-8月份，贵阳市的住宅销售额突破了500亿元大关，同学们，这明显是新的辉煌嘛！

从这张图表也可以看出，自2015年开始贵阳楼市的销售额就一直在攀升。在2017年到2018年，更是实现了一个量级的跨越。这个数据符合我们的实际印象，贵阳楼市在2018年确实是火得不行。

但我没想到的是，今年大家都在哼穷，住宅销售额却创了新高？哼啥呢？出门不捡钱就算丢钱了？不敢说今年有多好，但到目前位置还不算差。楼市的“冷谈”，更多体现在人们的心里，而不是现实中。如果把天天抢房才当作楼市的常态，那我只能说你们的心理期望真的太高。

最后来看看住宅均价，从2015年到2016年贵阳的房价是一年一个台阶，稳步上涨。从4800左右的价格，一路飙升到了10000的均价。特别是2017年到2018年，一下子跨越了两个数量级，涨幅高达39.28%，实打实属于“暴涨”的范畴。

房价未来会怎么样？不好预测，但是“房住不炒”的大前提希望大家认真能当回事，这真的不是随便说着玩的。“房住不炒 因城施策”，会是未来5年的主旋律。房价会不会涨？从城市化、都市圈的角度，远期仍然看涨。但是四五年内，会不会有波动？概率不小，但这也很正常啊。

供需关系见房价

长期看人口、中期看土地、短期看金融，是房地产的至理名言。但我还想一句话：最终落实到供需。不管房地产怎么变，只要还是商品经济，就脱离不了供需关系，价格适中受供需关系控制。

人口也好、土地也好、金融也好，都是对供需关系需求端的阐述。贵阳如果要做到贵州省的中心城市，800万人口、85%以上的城镇化率是跑不掉的。而现在贵阳还只是一个500万人口、75%城镇化率的城市。300万的人口差额、10%的城镇化率差额，这就是贵阳市楼市的未来目标和保障。

需求端的指标很明确，供给端呢？很少有人讨论供给端，这里也给大家分析一下。房住不炒很多人可以理解，但是因城施策不少人就是懵逼的。房地产的原材料是土地，而土地几乎唯一的供应方就只有各地政府。所以在房住不炒的大前提下，中央还提出了因城施策。从供给端来控制房价。在2017年，中央出台了一份“五类调控目标管理”办法：

去化周期6个月以下的，要显著增加并加快供地；

去化周期6~12个月的，要增加供地；

去化周期12~18个月的，维持供地持平水平；

去化周期18-36个月的，要适当减少供地；

去化周期36个月以上的，应停止供地。

有了这个办法，就把各个城市的供需关系给真正联系起来了。地方是该增加还是减少土地的供应，答案交给了市场客户。去化周期长的你就别特么瞎卖地了，越卖越鬼城；去化周期短供不应求的，你就赶紧加快供地，满足市场需求。这个方法比以前一刀切的政策，不知道高到哪里去了。

具体到贵阳，是个什么局面呢？易居房地产研究院8月发布的《100城住宅库存报告》中显示，截至7月底全国100个城市新建商品住宅库存总量为44927万平方米，环比下降0.6%，同比增长6.0%。从同比数据看，当前库存规模已呈现了连续8个月的同比正增长态势，相比去年同期，去库存的压力略有增加。

从上表看，贵阳的去化周期为10.2个月，属于应该增加供地的城市。也就是说在全国城市来看，贵阳库存量并不大，在合理范围之内。继续推理如果不增加供地的情况下，贵阳房价上涨也实属正常。

有人问贵阳房价还涨不涨？从供需关系上面看，涨我不敢说，但是大跌不要奢望。局部某些楼盘的8折、9折属于特殊情况，不用对它们大惊小怪，市场总有一些另类，但那代表不了市场的正常现象。或者说，这是一种真实价值的回归。

马克思都说过了嘛，商品的价格围绕价值上下波动，是价值规律的表现形式。

下行周期多修心，上行周期多出力

从第一部分的图表，特别是销售面积来看，对比2018年今年肯定是下行周期。不过这并不可怕，有起有伏、螺旋上升是中国楼市30年的规律。至少我认为，这个下行周期并远未到“崩盘”、“暴跌”那么可怕，而是温和的下行周期。房子该卖还得卖、房子该买还得买。

我在星球也回答了很多朋友近期的买房问题，现在的几个趋势再次提醒大家要重视起来。

区域分化

从2018年开始，除了行政区概念之外，贵阳买房人群体中才开始慢慢产生了比较清晰的小板块概念。买房人从原来单纯的买云岩、买南明、买金阳、买花溪……逐渐进化成买观山南、买会展金融、买观山北、买泉湖、买白金大道、买花溪新城……

购房板块的逐渐细分和逐渐清晰，意味着买房人对于商业、资源、配套、规划等相关信息的了解不断加深，对于未来生活居住质量的向往与渴求也不断升级。无板块、不楼市……房地产是关于城市和土地的产业，只有地理上清楚了，才是清晰的产品。

板块将会成为贵阳买房人优先级最高的一个要点：经过几年的竞争，随着城市的发展某些板块得到逐渐释放，价格一路攀升直至与其他板块拉开身位。

哪个板块会胜出？现在无法下定论，因为变化是永恒的。但我们可以肯定的是，热点板块会成为新的城市中心。他们有地铁、有商业、有高端项目、有各种便利设施……强者越强，新一轮的洗牌已经开始。

总之，买房从先看价格到先看板块，是个成熟进行时的大趋势。

产品分级

千盘一面，是长久以来贵阳楼市的一个主旋律。大量的高层项目，要么就是2T4、要么就是2T6……户型不用多看，背都背得下来就是那几个量产户型。立面风格、景观风格也是大量的孪生兄弟。比如大家喜闻乐见的新中式，对不对？

千盘一面好不好？某种程度上并不是坏事，熟悉的东西可以大大降低犯错几率，采购成本和建设成本也可以有效控制。对买房人来说，买这些房子也不会有什么问题，安全系数比较高。

但成熟的市场应该允许“出格者”，客户是千万人的、需求也是千千万。除了大规模满足大众普适需求的大盘，也应该出现满足特殊客户、特殊需求的小盘。

独特的产品，带来独特的体验。也许他们并非是市场规模的领先者，但一定是楼市风格的创造者。贵阳有了太多的“大楼盘”，我期待出现更多风格迥异的“小楼盘”。

允许“出格者”存在的市场，才是成熟的市场。

客群分类

做项目，首先考虑的应该就是卖给什么人？能解决这群人的什么痛点？满足这群人的什么需求？不管你承不承认，市场上的人可能没有阶级之分，但一定有阶层之分。所以，产品多样化必定是成熟市场的结果。

高端盘的有壕买单，刚需盘呢？说实话对于首次置业手头紧张的刚需群众，价格还是第一因素。想在核心区置业，对首置刚需确实太难。不过也并非没有机会，市场依然能找到一万左右（甚至八千）的观山湖和老城楼盘，八千级别的白云花溪项目 、六七千的清镇项目……更遑论二手房市场海量的淘宝房源。

从六七千到一万七八乃至两万，贵阳楼市的客群分类会越来越明显，希望各位买房人都能在这个成熟市场找到自己的归宿。

先有市场，才有产品。所以，价格的梯度感是楼市成熟度的显性特征。真正的根源在于产品，在于产品背后的市场需求与买房心态。

核心属性

地铁、商圈、学期、稀缺景观，这将会是买房人必然要考虑的四个核心属性。

地铁属性，这里就不多说了，我已经写过太多的地铁文章，有兴趣的可以自己搜来看。总之要告诉大家，如果贵阳未来是一个800万人口规模的大城市，地铁这个属性一定会越来越重要。所以，项目的地铁指数也会更加重要。参见《地铁时代，再造新贵阳》

商圈属性，贵阳的商圈概念已经开始启动。未来买房，商圈的级别和便利程度，会成为项目增值潜力的关键。不同于学区房。商区房对于大众来说，更有保值增值的意义，选择面也广得多。因为商圈的存在，商业体与周边的住宅可以形成吃穿住行、文娱购工功能齐备，工作生活效率发达的小片区，便利性、成长性、生活性各方面都有非常大的优势。

学区属性，学区房是一种变现能力极强的房产。但是学区房也有问题，那就是稀缺。好学区稀缺，学区房自然也就稀缺。不是配置了学校就叫学区房的，牛逼公立名校的划片房产才配叫学区房。但是学区房一是少，二是贵。对很多人来说，淘宝难度很大。

稀缺景观，比如观山湖公园周边的房子，房价一直就很坚挺。毕竟稀缺景观资源，本身就是一种天赋价值。但在普通住宅的价值排序上，我认为稀缺景观是低于前三个属性的。

地铁、商圈、学区、稀缺景观，能有具备一个核心属性的项目，基本面已经不差。能同时具备两个属性的项目，价格合适可以无脑购入。具备三个属性的项目，可以说已经是市面上的神仙项目。至于同时具备四个属性的项目，不好意思目前我还没发现。

区域分化、产品分级、客群分类、核心属性，买房趋势你看懂了吗？

OK，今天的文章就到这里。港真，我的很多文章没啥感情色彩，既不煽动也不有趣，文笔又差说话难听。但作为一个985名校物理系出身的同学，逻辑关系和数据分析才是我看重的。

现象背后的本质，是我们真正需要研究的。所以，未来还是会继续坚持数据说话、逻辑说话的原则。

▲点击小程序·候鸟粉丝·独享验房优惠