赶紧收藏!2019年最后三个月,给江宁买房人的10点建议!
文章发布于:2019-10-11 16:10:06
买房不管是自住还是投资,都要看房子的升值潜力,对于不少身负房贷的购房一族来说,买房后房价走势时刻牵动着他们的心。那么2019年有哪些房产值得购买、升值潜力最大呢?
政策松动的前提,要么是行业触及系统性风险底线,例如出现业主违约潮,银行大面积坏账等,目前还看不到明显征兆;要么就是房地产长效机制建设取得实质性进展;
即使有所松动,也将会是“因城施政”,不会全面放松。例如在2014—2015年楼市刺激过程中,北上广深的限购是从没有放开过的。
同时,可能松动的只是限制性政策,类似 2014-2015 年的刺激性政策预计不会出现,不然决策层的脸都要被打烂了。
至于调控什么时候放松?
一是要看整体的市场走势,如果楼市整体走坏,房地产的存量过剩,购房者的需求不强。
虽然之前说不会轻易降利率,但一旦出现这种情况,可能最先松动的是资金端的利率。政策为了刺激房地产,下调利率和抵押贷首付比,以提高居民支付能力,通过管理居民加杠杆来透支住房需求。
然后才是对各种限的松绑,限价限购限售之类的。
所以这些信号要注意。
房价大涨会调控,一旦大跌,政府维稳的调控,就不会置之不理。
根据央行最新的数据,今年前9个月新增人民币贷款13.14万亿,其中5.69万亿是“住户贷款”。这意味,新增贷款的43%给了“住户”,也就是居民家庭。
中国人贷款能干什么?当然主要是买房子。
不过,目前中国居民债务压力已经不低。
中国居民大部分债务、财富都是体现在房产中,房价一旦大跌,对很多人来说将是不能承受之重。
而对于地方政府而言,很多地方政府发行的专项地方债里(比如土地整备专项债),是以GDP增速作为参照来预期地价上涨的。地价如果不涨,这些债券还本付息就是问题。
所以,房价如果大跌,并不符合大多数老百姓的利益,也不符合地方政府的利益。
政策的目标是维持稳定。所以,阴跌或者横盘将会是大概率。
这两天刚出一个新闻。合肥某院子项目刚降价6000销售,当地房管局局长就立马前往视察。
随后该项目又回涨了3000。
还有之前种种的“降价未遂”事件,意料之外,但是情理之中。
如上面所说,房价稳定是决策层的目标,也是广大群众可以接受的情况。
但是,如果你杠杆加得太高,就意味着,房价只要不涨你就是输。
我国当前的家庭债务,包括消费贷款和经营贷款,这其中以消费贷款为主体。
而消费贷款中,又以房贷为主,房贷占家庭债务整体的比例超过一半。
近两年来,短期消费贷款异军突起,涨幅之猛,远远超过房贷。这些所谓的短期消费贷款,往往都是以首付贷、消费贷,房抵贷之名,大肆进入房地产市场。
过去,丰富的金融工具对投资客而言是如虎添翼。
但现在要注意,翅膀如果插太多,会成鸟人。
前阵子,广州有中介抛出一批打折房源,标价8折,出货价是评估均价的85折,并且数量还不少。
不清楚的人,以为这是哪位房祖宗(房哥房爹什么的已经不够用了,现在叫房祖宗)在大甩卖,打听了才知道这些房产都来自于银行的不良资产拍卖,这些房主基本都是因为还不起贷款,被银行收房了。
市场火热的时候,普涨是常态。
市场趋淡时,行情就开始分化了。
这种分化,既有全国范围内的一线,二线和三四线城市分化,也有一个城市内部,片区与板块之间的分化。
总体而言,一线城市问题不大,至少对刚需而言,每次下跌都是不错的买入机会。
二线城市要分强二线和弱二线。强二线的目前有一个概念叫准一线,比如杭州,南京、成都、武汉、厦门这些,远一点看,也是没问题的。
在我看来,排第三的是大城市圈中周边的城市。比如深圳周边的东莞、惠州,上海周边的昆山、苏州,北京周边的张家口、承德,广州周边的佛山等。
这些城市就属于环一线,他们的前途也是光明的。
再往下就是环二线了,类似南京周边的滁州、马鞍山、芜湖、镇江等城市。
最后是三四线,老实说,我现在对这类城市是看空的。
下面会讲到,一线、二线、三四线的楼市,无论从均价、土地供应等方面看,行情分化都十分明显。
即使是在同一个城市,不同片区的差异也很大。
例如深圳,优质的物业仍然需要抢购,而有的项目,据称开盘去化率只有1%。
因此,买房还是要核心地段的核心物业。顺周期的时候核心地区最先涨,逆周期核心地区最扛跌。
到目前为止,从整体情况而言,大部分二三线城市都还是处于微涨之中。
2019 年,对于新建商品房价格,一线城市和二三线城市表现出现分化。
一线城市同比价格相对稳定,与去年同期相比,涨幅在0附近徘徊。
二、三线城市同比价格仍维持上涨。
二线城市价格同比增速相对于2016年和2017年上半年有所下降,而三线城市新建商品房价格同比增速自2016 年后开始上升,目前仍维持2017年的增长水平,且同比增速高于二线城市和一线城市。
那为什么说刚需迎来入手窗口呢?
市场转淡的情况下,一是开发商可能“以价换量”,刚需或许可以找到一定优惠。
此前碧桂园在上海、郑州的项目均出现降价,同时在江苏省句容市、安徽省滁州市等地,碧桂园采取降低首付促销。
二是投资需求被压制,没有投资客一起抢房了,刚需的选择就更多。
对于刚需而言,房子是用来自住的,5年、7年内不大可能会卖房,因此短期房产价格的波动和下跌,挺挺也就过去了,只要中长期是保值的就可以,不要总是想着买在最低点。
但如果你确实有闲钱,仍然想投资房产也行。
因为自从1987年有官方的房价统计数据以来,粗略地算,年平均回报率约10%(未扣除通胀)。在别的地方找不到这样的资金回报率了。
但是,一定要做好中长期持有的准备,留够充足的月供,保障现金流。过去30年的商品房市场之路表明,一旦低迷起来,持续5年左右也是正常的。
三四线城市慎重,未来市场风险最大的依然是三四线城市。
一线城市有庞大的住房需求,能支撑得起未来房价在一个动态平衡内维持。但三四线城市供应大增,需求端在棚改货币化收紧后更为不足,下降风险大。
楼市有点跟股市很像,也玩板块轮动。
比如,这轮楼市的上涨是以一线城市的深圳开始,后是北京、上海。再后来,二线城市的厦门、南京、合肥点爆。最后是去年强势启动的三四线城市。
你可以看到,目前以北京为首的一线城市,以萎靡一年由余,特别是环京片区已经埋了不少人。
几个月前,以合肥、厦门为首的二线城市也开始调整了。那目前正火爆的三线城市会调整吗?
一定会的。而且我的悲观判断是,三四线城市一旦开始调整,几年内是没有希望了。
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