核心地段，房价还是涨不起来？

有多少人被李嘉诚的这句话给误导，“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。”

听起来很有道理，但为什么同一片区的不同项目，房价差别会很大？

先说答案：房子好不好卖、房价涨不涨，这跟我们的【项目设计与采购人员】关系很大！

温馨提示：这是一篇颠覆你房地产开发思维逻辑的文章，请耐心往下看！

黄太阳生活中深圳，面对日益高涨的房价，曾专门研究过房地产投资，找到了一些影响房价涨跌的关键要素。

特别是在一线城市，房地产已经进入存量市场，二手房的交易价，其实就给楼盘进行了真实的【价值定价】。

由于二手楼盘的价格涨跌已经完全市场化，不会像新房一样受到夸大营销轰炸的误导。

明白了【楼盘价格基于市场价值定价】的核心逻辑，我们的开发商如果在前期建造房子时就能找到背后的核心规律，那么面对市场严厉的调控，还愁房子没人买吗？

我们来看看，影响房价高低的因素有3个，分别是：地段>楼盘>开发商

今天，我们讨论在同一地段下，不同开发商开发的楼盘的市场价格为什么会不一样？

同一地段之下，开发商的品牌知名度效应会对消费者购买决策产生一定影响以及形成溢价，但回归至每一位购房用户的切身利益（无论是投资或自住，自然就会进入楼盘的微观要素比拼），楼盘的影响权重还是会大于开发商的品牌影响权重。

今天这篇文章，我们就聊楼盘这个产品。而要打造好每一个楼盘，离不开我们的设计与采购赋能！双汇地产营销线负责人龚万涛曾对黄太阳说，“销售不好，背的锅都是上游链条没有做好造成的。”

今天我来给你分享一些看房的干货经验，告诉你如何正确购买一套房子，如何识别一套房子的真实价值。注意，看似这是一篇教你如何投资房地产的文章，但往下看实质上是教你如何开发房地产的文章。

很多人会选择购买大盘，但如果小区的规模过大，户数过多，那么在二手房交易时挂牌在中介的房源也会很多，这样在二手房交易时会产生比价竞争，而且成交的周期会被拉长，这个就不太好。

面对地段优质的小区，建议选择户数1000左右的楼盘为好。比如，深圳后海片区的观海台小区，尽管是2002年的老小区，但挂在链家上的在售楼盘仅7套，成交周期非常之快。

所以，投资购房的第一个要点便是，房子要好转手。重要的事，说三遍：房子要好转手、房子要好转手、房子要好转手。

很多人仅仅关注户型的朝向、楼层，但忽视了一个非常关键的要素，即不同城市、不同板块的户型配置完全不同，每个区位有其定位。

比如，在高端富人区（比如，深圳的后海深圳湾富人区），你买了小户型房源，这样的房子增值潜力会很差，这是因为富人不差钱；而在刚需板块，你又购买了大户型，那么后续的转手也会很麻烦，因为刚需上车一族买不起大户型。

比如，深圳坂田有个小区十二橡树庄园，周边是地铁交通枢纽线路（五和地铁站）。

但早期的户型设计，采取的是两个小户型双拼变成大户型，需要占据两个购房名额才能交易，在深圳购房名额稀缺的背景之下，这个小区尽管占据优质地段，但难以卖出价格。

前几年，国家出台政策，不允许建围墙，新建小区都是开放式。一个小区看起来是否有品质，第一眼就是看外立面。

我近期前往宁波考察一个项目，位于城市核心区2017年建造交付的一个新小区楼盘商业配套及交通配套非常完善，但远远望去，仅2年时间外立面的真石漆已经受到污染而惨不忍睹，品质感实在太差劲了。

图为黄太阳宁波考察时拍摄的照片，外立面惨不忍睹

但凡有一些品位的精英人士，都不会居住在这样的小区里，给人感觉太“掉价”了。这是典型坐拥核心地段，但楼盘的外立面直接会影响他们的价格涨幅，像这样的楼盘投资价值大大缩水。

房地产投资中的知识点，远不止这3个，但这是非常重要和关键的要点。

传统的设计思维是追求货值最大化，容积率尽量做大，既有别墅、洋房，也有普通高层，全部融合在一起，这样各类人群都融合在一个小区里，并无法彰显各类圈层的尊贵感。房地产本质是在打造圈层，通过房产进行人群分类，这也是房地产投资的知识点。

但目前有些聪明的开发商，尽管所拿地块非常大，但每一期的项目开发都独立出来，并且通过市政道路区隔，甚至在小区命名上也会有一些差异，这是一个非常不错的策略。即根据每一块土地的区位价值再搭配不同的产品组合，进行重新定位与设计，形成差异化。这种充分挖掘土地价值的做法，其实更能实现货值最大化，这需要我们的规划设计人员具备营销思维。

户型设计的研究已经非常成熟，比如万科在户型打造上会侧重于人体工学，包括当下流行的实用性90㎡以下的小三房，户型朝向尽量避开噪音源、污染源、保证光照、南北通透等，这些均是销售卖点。

这些销售卖点仅仅只是锦上添花，并不一定能带来项目增值，因为做好这些户型难度不大，行业已经高度标准化了。面对新局面，户型设计的终极核心关键点就是，要设计跟小区人群定位相匹配的户型。我们考虑的维度，不是货值论、成本论、建造论，而是开发商的产品定位是否匹配板块人群需求。

普通的消费者不懂建筑上的一些专业知识，但对于外墙的质量好坏一看就懂，小区的整体外观形象锁定了小业主对楼盘档次的内心定位。

上述图片中，外墙在仅仅2年不到的时间就严重发黑受到污染，招采人员是第一责任人！问题一定是出在了供应商选择上。

其实，我在《采购人员学会了这1招，你就是外墙仿石涂料领域的专家！》中介绍过如何鉴别出外墙仿石涂料的好坏。

今天我们就针对宁波这个楼盘，外立面的质量问题来给大家解析一下可能的原因：

1.乳液含量过低：真石漆的彩砂需要通过足够量的乳液进行包裹，同时连接成膜，这样才能够有效避免灰尘的积累和渗入。

2.真石漆的砂级配不合理：真石漆是由不同目数的彩砂混合在一起的，粗细砂比例要合理，才能够相互罗列，相互填补缝隙，灰尘才不至于渗入到涂层空隙中。

3.彩砂的类型选配失误：这是很多地产采购人员的盲点，宁波属于沿海城市，空气中的碱分比较大。

而国内目前大部分涂料厂家的真石漆选用的都是天然彩砂，天然彩砂最大的特性就是含有大量的重金属成分，这些物质极容易加剧碱分滋生，真石漆一旦泛碱，涂膜就是加速老化，耐污性、抗裂性和耐老化等功能统统消失。

对于酸性和碱性比较重的城市区域，在选用真石漆时，一定要首选煅烧砂真石漆。煅烧砂真石漆的彩砂是经过酸洗、高温煅烧、表面附釉特殊工艺处理过的深加工彩砂，具备较强的耐酸性和耐碱性。

采购人员在选择供应商的时候，真不能盲目的跟风，所有的行业都有细分领域和专业厂家，在深入调查市场的同时也要进行专业补脑，否则你就会踩雷，容易背锅！

购房者的眼睛的雪亮的，外立面的好坏关乎楼盘的品质和开发商的形象，对于房价的涨跌、房子是否热销有着至关重要的影响，而采购人员选择好一家优质的外墙高仿石漆供应商正是为企业的营销赋能。

这儿的知识点，采购人员要具备营销思维，能够在诸多产品之中进行精细化的产品选型，而不是单一关注品牌知名度。

我曾在《扎心！恒大碧桂园都干不过一家小地产，原来他们都……》一文中详细介绍过宇画的高仿石漆项目案例，得力地产连续4个季度成为了2019年度长兴县的销冠，直接秒杀周边大牌房企。

总结

进入存量房时代，物业也介入二手房交易。特别是很多开发商想分拆物业独立上市的，都开始做起了中介的生意。

曾有开发商老板直言，我们辛辛苦苦建造的房子，其实卖给消费者赚的都是辛苦钱，而中介在三级市场上才真正的是轻资产，赚取了核心利润。

黄太阳想说，房地产开发需要新思维，要能够真正的去研究消费者，从产品增值角度去打造产品，只要你用心，不怕房子卖不出去。

曾经宋卫平时代管理的绿城集团，在产品上追求极致，一样规模做的很大，企业的规模体量处于行业TOP20以内。规模与品质不是矛盾体，而应该是共生，相互促进的。

今天，我们再来看宋卫平的蓝城，在江苏宿迁打造的农民房，依然令人向往，我在《如果开发商都这样建房，即便在农村也会有人疯抢！》一文中也有详细介绍。

在此，希望我们的地产从业者们怀揣梦想，待到某日因为年龄过大被裁员时，至少还留下过自己的一些作品，值得被传为人生的佳话。

骄傲的对着自己的子孙后代说，“快看，那是你爹当年参与开发建造的楼盘，目前已经成为这个城市里最增值保值，最受人们欢迎的楼盘。”