文章发布于：2024-01-04 15:46:04
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——————深圳城市更新旧改——————
过去一年，深圳二手住宅共成交约3.27万套，同比增长约51%！这个数据水平很不错，不过大家对于市场的主观体感应该还是偏冷的。因为有相当一部分的成交是靠降价换来的，去年不少小区都出现了不同程度的下跌。近日，淘房志盘点了近三年来跌幅度最大的10个小区，发现有二手房最高竟下跌了74.7%，直接回到2016年的水平，当初入手的买家亏惨了。这些二手房可谓经历了大起大落，不知道在今年的行情里是否能高走一波。
近三月的二手成交均价为2.06万/㎡，相比2021年历史高点，降了60%-74%不等。小区建成于2006年，距今已有18年楼龄，总共有526户，以小面积为主，最小不到30平，总价门槛较低。因为对口深中坪山创新学校，有名校加持，价格从2020年初的2万+一路升至6万+。2021年在房价高位时，小区38㎡的单室套，成交单价一度高达6.47万/平，一年时间房价翻了好几倍。但是学区房遇冷后，小区房价一路走低，现在又回到解放前。小区去年11月份成交了一套42平房源，总价仅68万，单价为1.62万/㎡，这个价格直接回到2016年。从当年的6万+/㎡+到如今2万/㎡出头即可拿下，这几年的盈富家园真像是坐了过山车。八卦岭宿舍是典型的老破小，楼龄至今已有40年，也是以25-50平小户型为主；当初靠着名校学区+旧改拆迁概念，涨幅一度领跑全深圳的小区。2019年，八卦岭整体二手均价约在5万/平左右，远低于当时7.4万/平的福田平均价格，算是深圳中心区房价的洼地。在官方宣布“荔园系将在八卦岭建新校”的消息后，紧邻新校址的八卦岭宿舍区房价开启了上涨行情，曾一夜狂涨162万，年均涨幅80%！2019年3月，八卦岭宿舍区的成交价约5万+，9月时涨至7万，最高挂盘价更是直冲9万+/平。2020年中旬，八卦岭宿舍成交单价迈入10万的大关，到年底时，14.6万单价的房源竟成为了笋盘。当年爆红的28平八卦岭宿舍，最高的成交价为428万，单价去到15.28万/㎡。而就在上个月，八卦岭宿舍放出一套35.1㎡房源，单价仅4.98万/㎡，远低于指导价7.5万/㎡，对比高峰时期的15万+，跌幅67.5%！究其原因，一方面是过去学区溢价太高，随着名校+的推进以及出生人口的变化，学区的预期价值被稀释；另一方面是房子太老了，对生活品质有要求的年轻人，老破小很难入得了他们的眼。跌幅第3的是位于罗湖东门板块的华隆园，也是学区房。对口四大名校之一的螺岭外国语实验学校（螺岭小学），升学率一直很高，每年从这里考入深外+深中的学生非常多。小区体量不大，一栋24层的单体楼，1993年建成至今已有30年，以29㎡-44㎡小面积为主，居住环境略好过八卦岭宿舍。因为沾了名校学区的光，小区小面积房源成交价一路飙升；当时30㎡的二手房，2021年最高卖到15.17万/平，总价去到455万；去年10月份成交了一套29㎡房源，总价152万，单价5.21万，跌幅65.7%！月亮湾花园位于前海路南端，大小南山之间，属于前海的妈湾片区。小区共40多栋，大多在1992-1995年之间建成，楼龄都是25年以上。2019--2020年上半年，小区成交价还在6万-7万/㎡区间，周边次新房7折左右的水平。自从当年7月传出棚改消息后，小区房价一路狂飙，短短两个月的时间，房价便从7万/平冲到了10万+/平，并在2021年2月达到了历史顶峰。一套92平房源，成交总价1186万，单价12.82万/平！如今三年多过去，拆迁依旧还只是停留在计划之中，并没有实质性进展。当初高位入手的人被套得死死的，以10万-12万/㎡买入，而今放到市场上只能卖5万/㎡出头，法拍房甚至有4字头成交。去年11月份，月亮湾花园一套建面约98㎡的法拍房源，以450万的价格成交，单价约4.59万/㎡，跌幅达64.2%。同属于螺岭外国语学区的东门168，这几年房价走势和华隆园一样，成交价从高峰期接近18万滑落到了6字头。东门168成交热门主要是20平左右的小户型，上车门槛较低，大都是投资客买来投资，或家长单纯用于学位。2020年上半年的时候，该楼盘的成交单价普遍还在7-8万。到2020年12月，东门168的成交单价破12万。在高峰时期，19平的单房曾以总价342万成交，单价约17.96万/平。而最近成交的，去年11月成交了一套19平的，总价130万，单价6.79万/平，跌幅62.4%！也基本是跌回了大涨前，那些高峰期入手的买家，首付直接亏没了。深圳北的龙悦居四期，是经济适用房转的红本，它的初始配售价格约5170.67元/㎡，63平总价才30多万。2019年底，龙悦居四期可以补地价转红本，整个小区的房价高歌猛进。2020年1月，龙悦居四期的上车门槛在500万上下，单价不到8万/平，但已经是初始价格的16倍多。2021年1月，龙悦居四期的成交均价已经攀上了10万+，63平成交到了750万，单价逼近12万，实现25倍的涨幅。当时，有卖家出价750万，龙悦居四期的业主都不肯谈，直接挂盘800万。
然而，也是二手房指导价的出台，龙悦居四期的行情开始急转直下。2022年上半年，龙悦居四期的成交价已经接近指导价。去年底小区挂出一套约63㎡的两室房源，总价300万，单价仅4.76万/㎡，直接击穿了小区的底价，跌幅达到58.33%。
最焦心的应该是高位接盘的买家，当初花700多万买的，现在跌没了400多万。目前，龙悦居总价400万左右就能入手，相比前几年极端的溢价幅度，泡沫似乎已经被挤掉了不少。百花片区一直是深圳众多优质学校的集中的区域，学位好、楼龄老、单价高是该区域楼盘的特点。长城一花园就是其中的代表，至今已有30来年的房龄，但是凭借百花小学和实验中学的学位优势，多年来房价一路走高。与八卦岭宿舍一样，长城一花园最高光的时刻也是2020年这波学区行情。2020年3月，小区房价大概在11万/平左右，到2020年年底2021年年初高点时，已经达到近17万/平，涨幅达到了30%。不过随着二手指导价的出台，加上学区政策调整后，目前长城一花园的房价已经回落到7万+；去年11月份105㎡房源成交价为760万，单价为7.24万/㎡，跌幅约58%。2018年，花样年花乡/花郡28平左右的单间成交价才160万-170万/套。2019年3月，成交了一套178万，9月成交价已经到了190万，10月就破200万了，年底已经是260万+2020年，几乎是一天一个新报价，3月份，30平以下单间的成交价已经超过300万，单价破10万，然而这只是一个开始。2020年1月，花乡/花郡的35-40多平的1房户型还有350万的成交，3月份，短短两个月就涨了近80万。
更夸张的是，花乡/花郡的两房户型，最高涨了400万+。到了2020年底、2021年初，花乡/花郡的整体成交单价都达到了峰值。其中，28㎡单间成交价14.8万/平，总价高达410万，1房成交价15.1万/平，2房成交价13.9万/平。而去年10月成交了一套28平的单间，总价181万，单价6.46万/平。同样的户型，3年时间蒸发了229万，跌幅高达55.9%，这已经是腰斩以下了。灵芝新村位于宝安19区，共80多栋，竣工于1983年。主要是有旧改的光环，加上教学资源优质，附带宝安中学本部+宝中外国语+宝中实验，三个优质学区，价格在曾经一度冲至13万+/㎡。2021年初一套73㎡平的三房，以总价953万成交，单价为13.05万/㎡，当时二手成交普遍去到12万左右。去年8月灵芝新村成交了一套75平的三房，总价480万，单价6.4万/平，已经缩水了一大半，跌幅51%！同属于百花片区的南天二花园，2023年也是经历了大跳水的一年。南天二花园卖的最火的时候，一套82平的两房户型，当时成交总价1875万，单价为22.87万/平。如今有房源跌破指导价12万/㎡成交，去年12月成交了一套81平的，总价948万，单价11.7万/平，跌幅48.9%！目前小区业主报价普遍高于12万/㎡的指导价，但是都有一定的议价空间。
以上为市场上跌幅较猛的几个热门小区，每个房源具体因装修、业主、楼层、学区情况不同，大家仅供参考。盘点完跌幅前10的楼盘之后，大家应该能发现这些楼盘有两个突出的特征。
1）有炒作题材
前10名的小区中，不是有学区炒作，就是有拆迁概念，过去涨幅都比较畸形。
尤其是老破小，除了学位和拆迁概念之外没有其他价值支撑，楼市下行期房价自然很难维持。2）房价短期上涨太离谱
这10个小区都是短时间内突然爆涨，部分甚至因为前期基数低都翻倍了，过度透支房子未来的价值。
最后说一句，目前的深圳二手房市场，不少二手房的价格都已经跌出了性价比。对于想要买房的小伙伴们来说，眼下是一个较为不错的买入点，可以淘一淘。——————深圳城市更新旧改——————
